Ley 340 |
TITULO VIII - Del condominio
Art. 2673 El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Art. 2674 No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas.
Art. 2675 El condominio se constituye por contrato, por actos de última
voluntad, o en los casos que la ley designa.
Art. 2676 Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los
derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede
ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios.
Art. 2677 Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los
comuneros.
Art. 2678 Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su
parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al
resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque
en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.
Art. 2679 Cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercer
detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte
material y determinada de ella.
Art. 2680 Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de
todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente
determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato
del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría
quiera hacer a este respecto.
Art. 2681 Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común
innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.
Art. 2682 El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni
hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler
hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
Art. 2683 Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o
hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser
parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de
la cosa común le tocase en su lote.
Art. 2684 Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al
destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular.
Art. 2685 (1) Todo condómino puede obligar a los copropietarios en
proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común;
pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.
(1) Ver: Ley 13.512, art. 18 (B.O.: 18/10/48). El párrafo "pero
pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad"
derogado a los efectos de la Ley 13.512 sobre propiedad horizontal, subsistiendo a los
demás efectos.
Art. 2686 No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los
intereses al copropietario que los hubiese hecho, y éste tendrá derecho a retener la
cosa hasta que se verifique el pago.
Art. 2687 A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella,
no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los
condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.
Art. 2688 Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos
colectivamente, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están
obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros
para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le corresponda.
Art. 2689 En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada
uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.
Art. 2690 Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su
parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en
ella, y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crédito que
correspondía al insolvente.
Art. 2691 Cada uno de los condóminos es deudor a los otros, según sus
respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa común, como
del valor del daño que les hubiese causado.
Art. 2692 Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo
la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
Art. 2693 (1) Los condóminos no pueden renunciar de una manera
indefinida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la
suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y de renovar
este convenio todas la veces que lo juzguen conveniente.
(1) Ver: Ley 13.512, art. 18 (B.O.: 18/10/48). Derogado a los efectos de
la Ley 13.512 sobre propiedad horizontal, subsistiendo a los demás efectos.
Art. 2694 Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por
donación o por testamento, el testador o donante puede poner la condición de que la cosa
dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.
Art. 2695 La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no
traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como
que hubiese sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le
hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de
propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos.
Art. 2696 (1) El mismo efecto tendrá, cuando por la división de
condominio uno de los condóminos hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa
común, o cuando por cualquier acto a título oneroso hubiera cesado la indivisión
absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros.
(1) Modificado por Ley 17.711, art. 1 (sustituído por inc. 107) (B.O.:
26/4/68). A partir del 1/7/68 por art. 7.
Art. 2697 Las consecuencias de la retroactividad de la división serán
las mismas que en este Código se determinan sobre la división de las sucesiones.
Art. 2698 Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la
manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas
particulares.
CAPITULO I - De la administración de la cosa común
Art. 2699 Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la
oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión
común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o
arrendada.
Art. 2700 No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos
expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la
decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y
quitará los administradores.
Art. 2701 El condómino que ejerciere la administración será reputado
mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato, y no las
disposiciones sobre el socio administrador.
Art. 2702 Determinándose el arrendamiento o el alquiler de la cosa, debe
ser preferido a persona extraña, el condómino que ofreciere el mismo alquiler o la misma
renta.
Art. 2703 Ninguna determinación será válida, si no fuese tomada en
reunión de todos los condóminos o de sus legítimos representantes.
Art. 2704 La mayoría no será numérica sino en proporción de los
valores de la parte de los condóminos en la cosa común, aunque corresponda a uno solo de
ellos.
Art. 2705 La mayoría será absoluta, es decir, debe exceder el valor de
la mitad de la cosa. No habiendo mayoría absoluta nada se hará.
Art. 2706 Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión
por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de
ellos con audiencia de los otros.
Art. 2707 Los frutos de la cosa común, no habiendo estipulación en
contrario o disposición de última voluntad, serán divididos por los condóminos, en
proporción de los valores de sus partes.
Art. 2708 Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los
condóminos, se presume que son iguales.
Art. 2709 Cualquiera de los condóminos que sin mandato de los otros,
administrase la cosa común, será juzgado como gestor oficioso.
CAPITULO II (1) - De la indivisión forzosa
Art. 2710 Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre
cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la
división.
Art. 2711 Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos,
no son a título de servidumbre, sino a título de condominio.
Art. 2712 Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la
cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no
hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada, y de no embarazar al
derecho igual de los condóminos.
Art. 2713 El destino de la cosa común se determina no habiendo
convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.
Art. 2714 Los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella
sino para las necesidades de las heredades, en el interés de las cuales la cosa ha sido
dejada indivisa.
Art. 2715 Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíbe la
división de una cosa común, o cuando lo prohibiere una estipulación válida y temporal
de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda, en uno
y en otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva por
cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya
perjuicio a los condóminos.
Art. 2716 El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan
de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.
CAPITULO III - Del condominio de los muros, cercos y fosos
Art. 2717 Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades
contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos
heredades.
Art. 2718 Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se
presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte
que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece
exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por
instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de
toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio.
Art. 2719 La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando
dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque éstos se encuentren
cerrados por todos sus lados.
Art. 2720 Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para
combatir la medianería deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores.
Art. 2721 En el conflicto de un título que establezca la medianería , y
los signos de no haberla, el título es superior a los signos.
Art. 2722 Los condóminos de un muro o pared medianera, están obligados
en la proporción de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared o muro.
Art. 2723 Cada uno de los condóminos de una pared puede libertarse de
contribuir a los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con
tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o
reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.
Art. 2724 La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de
los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono
se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared o muro.
Art. 2725 El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un
lugar aun no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre
el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de
tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.
Art. 2726 Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la
construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de
espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el
recinto de un pueblo o en los arrabales.
Art. 2727 El vecino requerido para contribuir a la construcción de una
pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de
esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y
renunciando a la medianería.
Art. 2728 El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es
forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar
de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere
asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
Art. 2729 Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada
en cada municipalidad; si no hubiese designación determinada, la altura será de tres
metros.
Art. 2730 La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a
servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada
según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su
solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.
Art. 2731 Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de
construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del
derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso
que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea: puede
también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la
pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.
Art. 2732 Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared
medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella.
Art. 2733 Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le
quiera dar, el que quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su
terreno el excedente del espesor. El vecino no puede reclamar ninguna indemnización por
los embarazos que le cause la ejecución de los trabajos.
Art. 2734 En el caso del artículo anterior, el nuevo muro aunque
construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo, y en
todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para volver a
tomarlo, si la pared llegase a ser demolida.
Art. 2735 El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la
altura de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando
la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese
aumentado su espesor.
Art. 2736 (1) Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una
pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la
extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad
hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared,
como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la
mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición
a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiera adquirir la porción de la
altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared
desde sus cimientos.
El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o
constitución en mora.
(1) Modificado por Ley 17.711, art. 1 (B.O.: 26/4/68). Último párrafo
incorporado por inc. 108. A partir del 1/7/68 por art. 7.
Art. 2737 El uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared
medianera que impidan al otro un derecho igual y recíproco. No puede disminuir la altura
ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.
Art. 2738 La disposición del artículo anterior no es aplicable a las
paredes que hagan frente a las plazas, calles o caminos públicos, respecto de los cuales
se observarán los reglamentos particulares que les sean relativos.
Art. 2739 El que hubiere hecho el abandono de la medianería por librarse
de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el derecho
de adquirir la medianería de ella en los términos expuestos.
Art. 2740 La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a
los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir
la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren
incompatibles con los derechos que confiere la medianería.
Art. 2741 El vecino que ha adquirido la medianería no puede prevalerse
de los derechos que ella confiere, para embarazar las servidumbres con que su heredad se
encuentre gravada.
Art. 2742 En las campañas los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren.
Cuando una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño de ella no está obligado
a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.
Art. 2743 Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume
medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en
contrario.
Art. 2744 Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o muros
medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, tiene
lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras separaciones de
los terrenos en las mismas circunstancias.
Art. 2745 Los árboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se
presume que son también medianeros, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean
arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente no podrán ser
replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observará respecto de los
árboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueños.
CAPITULO IV - Del condominio por confusión de límites
Art. 2746 El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundidos
con los de un terreno colindante, repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y
tiene derecho para pedir que los límites confusos se investiguen y se demarquen.
Art. 2747 Cuando los límites de los terrenos estén cuestionados, o
cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido éstos destruidos, la acción
competente a los colindantes es la acción de reivindicación para que a uno de los
poseedores se le restituya el terreno en cuya posesión estuviese el otro.
Art. 2748 La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la
contigüidad y confusión de dos predios rústicos.
Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Art. 2749 Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos
reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Art. 2750 Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos
dependientes del dominio privado. El deslinde de los fundos que dependen del dominio
público corresponde a la jurisdicción administrativa.
Art. 2751 La posesión de buena fe de mayor parte de terrenos que la que
expresan los títulos, no aprovecha al que la ha tenido.
Art. 2752 Los gastos en mejoras de la línea separativa son comunes a los
colindantes; pero cuando la demarcación fuese precedida por investigación de límites,
los gastos del deslinde se repartirán proporcionalmente entre ellos, según la extensión
del terreno de cada uno.
Art. 2753 El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes
por acuerdo entre ellos que conste de escritura
pública. Bajo otra forma será de ningún valor. El acuerdo, la mensura y todos los
antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su
aprobación; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura
practicada, servirán en adelante como título de propiedad, siempre que no se causare
perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede únicamente ser atacado por las causas
que permiten volver sobre una convención.
Art. 2754 El deslinde judicial se hará por agrimensor, y la tramitación
del juicio, será la que prescriban las leyes de procedimiento.
Art. 2755 No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por
los vestigios antiguos ni por la posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida
entre los colindantes, según el juez lo considere conveniente.
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