Los siguientes son
casos tomados de la realidad, y cuya resolución mediante el arbitraje de equidad podría
haber aportado resultados más satisfactorios, efectivos y rápidos.
Espacio guardacoches (caso 2). Titularidad errónea: Hacía 25 años que
el Sr. Blanco había otorgado poder irrevocable a una sociedad para vender una vivienda
con espacio guardacoches en el marco de una disolución societaria. Hace pocos meses
recibió una intimación de pago por $12.000.- en concepto de expensas adeudadas del
guardacoches.
Indagando sobre un posible error, se puso en contacto con la administradora del edificio y
le explicó que no es titular de dicha propiedad. La administradora le manifestó que
está en conocimiento de que ese espacio era utilizado por la Sra. Agüero, titular del
5to. “A”, quien vendió su propiedad, momento a partir del cual nunca más fue
utilizada la cochera, ni se abonaron sus expensas. No sabiendo a quién reclamarlas,
solicitó un certificado al registro de la propiedad, de lo que dedujo que él seguía
siendo el titular registral.
Blanco no poseía título de propiedad ni acceso a la unidad; se veía privado de
utilizarla y de transferirla. Ante esa situación, solicitó a la administradora que
propusiera al resto de los condóminos que cedería dicho espacio a cambio de la deuda que
le reclamaba el consorcio. Ésta le manifestó haber transmitido –sin éxito- la
propuesta.
El consorcio, en su conjunto, no podía adquirir el espacio a cambio de la deuda que con
él se mantenía (independientemente de la voluntad de los condóminos de la unidad
funcional en cuestión) dado que la doctrina legal coincide en que no tiene personería
jurídica (no puede adquirir bienes), a pesar de ser sujeto de derecho (puede adquirir
derechos y contraer obligaciones, ser parte en un juicio, etc.)
Si Blanco vendía el espacio, podría haber incurrido en un delito (por cuanto el poder
que había otorgado era irrevocable); si pagaba, continuaría acumulando deuda ya que no
saneaba su situación respecto de las expensas futuras. No tuvo otra opción que dejarse
ejecutar en juicio, ordenándose el remate público de dicho espacio. Realmente, un dolor
de cabeza!
Éste tipo de conflictos resulta materialmente irresoluble por la justicia estatal y en el
marco del derecho –dadas sus rígidas estructuras-. Si este conflicto hubiera sido
resuelto en equidad, podría haberse solucionado de modo más creativo, más razonable, y
menos costoso.Conflictos
en Barrios Privados: Inclusión de Multas en la expensas, poda de árboles, aplicación de
la ley 13512 (que resulta defectuosa para este tipo de consorcios), etc.
En un barrio privado de 460 unidades funcionales dispuestas en 65 hectáreas existen
múltiples inconvenientes que dificultan la convivencia. Están comenzando a migrar
algunos copropietarios. Hay problemas de control, dada la diversidad de los problemas a
resolver.
El reglamento del barrio otorga amplias facultades al consejo de administración,
incluyendo funciones ejecutivas. De este modo, se superponen funciones con las del
administrador.
En abril de 2011 el consorcio recaudó $1.400.000.- (administrados sin asignación
presupuestaria decidida en asamblea). Los propietarios sospechan de corrupción,
ignorancia, y/o abuso de poder.
Los problemas que deben resolverse en este tipo de consorcios son muy diferentes a los
habituales en edificios de propiedad horizontal. Como la ley va detrás de los problemas
(y la ley 13.512 es inapropiada, porque fue concebida para otro tipo de viviendas), es
necesario aplicar un criterio razonable y de equidad.
Los copropietarios reciben multas cargadas en sus expensas (sin discusión prevista).
Pueden ser por exceso de velocidad cometido por visitantes de una unidad (a la cual se
imputará la multa). Ciertos copropietarios recibieron multas cometidas por el reparto del
supermercados –que distribuye pedidos en varias unidades- pero mencionaron una sola
al ingresar al barrio. Los importes de las multas los determina y modifica el Consejo de
Administración, los notifica por mail indicando la fecha de vigencia.
Se toman decisiones sobre el destino de la leña y el retiro de ramas de poda. La leña se
vende, en cambio es necesario abonar para que se retiren las ramas. Recientemente se
abonaron $110.000 -más la leña obtenida- por el retiro de las ramas.
Existe un gerente operativo que solía estar permanentemente en el lugar. Desde hace un
tiempo ha tomado trabajos en otros barrios de la zona, por lo que no es habitual
encontrarlo. Para suplir esta situación ha designado un “intendente” (a la
vieja usanza de los clubes). El intendente designado no siempre puede solucionar todos los
inconvenientes, ni tomar decisiones. Durante el verano, tanto el gerente como el
intendente tomaron vacaciones en forma simultánea.
En uno de los últimos períodos, se efectuó un gasto de $600.000.- en
“señalística”.
En cierta oportunidad ingresaron a los predios y numeraron los árboles como
“propiedad inventariada común del barrio”. Se inventariaron árboles situados
dentro las unidades funcionales, tratando al árbol como “propiedad común”, a
pesar de estar adheridos a un terreno de “propiedad privada”.
Aquí existen conflictos muy atípicos
y diversos. Ante la necesidad de lograr cierto orden y de solucionar los problemas, no
siempre se toman las mejores decisiones. Por otra parte, la gran cantidad de fondos y
contrataciones que se manejan favorecen las posibilidades de corrupción o, al menos, de
una administración deficiente.
En el primer ejemplo se observa la importancia de incluir cláusulas arbitrales
compromisorias no sólo en Reglamentos de Copropiedad y Administración, sino también en
Estatutos Societarios. Cabe aclarar que la Resolución nº 4/01 de la Inspección General
de Justicia ha declarado expresamente “la admisibilidad de la inclusión de
cláusulas de jurisdicción arbitral para la solución de controversias en sociedades por
acciones y de responsabilidad limitada y contratos de colaboración empresaria”.
Al momento de redactar cualquier tipo de contrato es bueno asesorarse sobre la
conveniencia de incluir una cláusula arbitral compromisoria. Para esto será necesario
evaluar cuál es el Tribunal Arbitral más adecuado según el tipo de conflictos que
pudieran surgir. La correcta redacción de la cláusula arbitral y la criteriosa elección
del Tribunal son las claves del éxito al momento de surgir un conflicto. |
